您当前的位置:安溪网首页 >> 分类信息首页 >> 房屋交易 >> 新楼盘 >> 房产资讯 >> 详细内容
房产资讯

恒大坐稳“利润王”背后的真相

发布时间:2018/8/7 9:55:24 关注度:   来源:安溪网

什么叫差距?
你努力规模冲千亿,恒大利润半年就546亿

文\潘永堂

房企分化的程度,远远超过地产人的认知刻度!

以眼下最火的1000亿数字而言,它——堪称是当下大多中型房企追逐的奋斗目标,更是未来楼市的入场券,是船票,是未来地产“剩者为王”时代的首要门槛;但今天老潘分享的数字是546亿,它是一个半年度的数字,但不同的是它的属性是“利润额”——即一家房企半年度利润额就高达546亿!

这就是差距,这也是房企焦虑的缘由之一,巨无霸不仅个头大,而且利润的肌肉也强劲无比。试想想,未来一家房企仅利润全年就超1000亿,这是一种什么差距?

事实上,就在2017年,中国恒大的毛利润已高达1123亿。

就在今日,老潘在南沙群岛度假,忽然看见中国恒大发布盈利预告,2018年上半年恒大核心业务利润超546亿,这比去年同期超100%以上——这个震撼的利润数字——既创造了恒大的自我新记录,也是当下行业的最高记录,实在有必要提笔写写这个奇葩的数字!

显然,半年546亿,恒大在2018年上半年继续巩固了它的“利润王”称号。

也就是在2017年,夏海钧提出,未来恒大希望在规模保持行业前三,利润达到行业第一,这个“卡位”貌似很舒服,毕竟当行业老大压力太大,老二老三反而是相对的舒适区。

问题来了,该怎么解读这546亿沉甸甸的数字了?

1问利润王
546亿,在“江湖地位”如何?

过去的1年,恒大以405亿的核心业务利润,荣登2017年房企“利润王”宝座。

而刚刚过去 2018年上半年,恒大核心业务利润超过546亿!

那么,546亿,到底是什么概念?

其一,从绝对值来看,546亿显然是个巨无霸数字,没对比就不知高低,以同样第一梯队的优秀房企龙湖来看,龙湖计划未来2020年形成150亿利润,而且这150亿利润还涵盖服务性收入等……由此可见,从绝对值而言,恒大546亿利润数值巨大。

其二、从相对值来看,对比2017年上半年273亿来看,恒大2018年上半年同比增100%以上。相当于利润“翻倍”的概念,而且是高位翻倍,这就更难得了。

其三、从行业对比来看,恒大半年546亿利润额无疑将继续蝉联利润王位置,而从速度指标来看,恒大利润增长率同样领先,就在2018年上市房企公布的利润增长率来看,增长50%以上的企业占到榜单总数将近一半的比例;而这其中,只有11家房企的涨幅是超过100%。显然,论增速,恒大利润也是领先。

2问利润王
地产家家叫苦,为何恒大还利润翻倍?

很多人会纳闷,如今房地产迎来史上最严厉调控,限购限价限贷限签限卖……融资更是全方位收紧,为何恒大还交出546亿的逆势成绩单?

这其实是一种错觉——即在调控高压之下恒大依旧交出了规模、利润的大幅度增长,而且利润竟然100%涨幅。

核心原因就在于当下2018年上半年的核心净利润是源自房地产的结转收入。因为房地产都采用的是预售制度,卖房时是预收账款,而不是营业收入,通常是卖房后再等到1年半以后物业交房才能计算营业收入,并计入利润。即有一个1年半年左右的时间差。

所以恒大2018年上半年利润100%增长,只是反映2016年下半年,2017年年初房地产销售。进一步推算,2016年下半年,2017年年初销售的房子则是2015年年底拿的土地。而届时的2015年,土地市场还处于相对低位,而2016年、2017年是中国一二线城市和三四线城市房价暴涨的年份,当时的恒大,则正好在一二三四线相对均衡布局,所以,无论是房价增长带来的销售额增加,还是拿地低价再碰上房价高涨说带来的利润增长,就是好事成双了。

当然,你可能反问,净利增幅并不与营收增幅成正比,比如营业外收益、投资收益以及投资物业的公允价值收益,往往也是影响房企净利润的主要因素。

你问得当然是对的,但是对恒大而言,由于在商业地产、投资型物业等资产沉淀相对较少,因此整体利润也在营业外收益、投资收益以及投资物业公允价值收益占比很小,所以,恒大核心净利润率也更多与营业收入接近于正比例关系。

3问利润王

同行规模、利润上“偏科”,恒大怎么选?

规模和利润,到底选哪个?这是本届观点博鳌论坛的一个话题。

对于大多中型房企而言,你因为资源、能力、平台有限,可能很难鱼和熊掌兼得,你在一段时间比如当下可能会更多侧重规模,利润保持合理值即可,这是大多中型成长房企的选择。

但恒大而言,既要规模,又要利润,一个不那下,两手都要硬!

2018年上半年,恒大销售3042亿,同比大增 24.6%;而利润526亿,同比大增100%,值得一提的是,恒大2018年净负债率也大幅下降,从去年年末184%下降到130%以下,大降三成。

一个房企经营水准高低的三大关键KPI无非销售额、利润额和负债率,显然2018年上半年,恒大成绩单“三丰收”。做到这三点,其实很难,比如中国房企大多都是单科将军,即利润做得很高,品质做得很好,往往规模却逐渐被边缘化;比如有些黑马房企规模周转快、业绩快,规模上来了,但利润率和负债指标却差强人意……没有对比就没有伤害,恒大规模利润负债三大指标的同步“优化”,就显得难度系数稍高一些。

事实上,在楼市上升通道三高一低后,进入楼市高位盘整和国家去杠杆新时期,恒大抢先实施“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”经营模式,无疑让恒大的打法再次适应了政策、市场的新环境、新时期特征。

房地产是个生态,唯有适者生存,恒大之变,与政策之变、市场之变同行,这种统一的、同步的战略观,不是一般的人能做到的。

事实上,恒大2020年底的目标更震撼,许家印强调,恒大要在2020年实现总资产3万亿,年销售8000亿,年利税1500亿,负债率下降到同行中低水平,成为世界百强企业。

利润追问4
    利润翻倍后,恒大2019年利润走势如何?

利润额要增加,仅仅利润率增加是不够的,本身营业收入,规模的增长也很重要。

比如2017年净利润超过400亿的“昔日利润王”中海地产,由于2017年销售额仅实现10%增速,因此整体利润额跌破往年20%的净利润增幅红线,被甩到60名开外。反过来,类似恒大、碧桂园等业绩冲榜高手,由于本身货值储备充裕,在销售额大幅上升带动下,利润额也大幅度提升。

根据中国恒大发布的公告,预期2018-2020年净利润分别约500亿、550亿、600亿,三年合计1650亿,远超其2017年公布的2017-2019年三年888亿的利润承诺,而现实是——恒大2018年上半年核心业务净利润已经超过546亿,半年就超过早期计划全年500的成绩,可谓成绩喜人。

事实上,从当下房地产运行各种高地价、融资难、去杠杆、销售限价且其他文旅地产、养老地产、物流地产、特色小镇等还在投入阶段实现高利润也不太现实……因此房企对于未来利润是不太乐观的。但对2018年下半年,以及整个2019年,预计恒大净利润会如何了?老潘的答案同样是继续看涨。

2018年下半年和2019年利润总额,核心就要看2016年、2017年销售的结转收入增长和利润率情况。

其一,恒大在2016年夺冠后,2017年销售额增长惊人,恒大2016年销售3734亿,增长85%,而2017年恒大合约销售额超过5009亿,增长35%,从销售额角度来讲,营业收入会大幅度增加。

其二、2016年、2017年是区域房价暴涨,一定程度上提升了利润率,2016年是核心一二线房价上涨,而2017年以及2018年年初三四线迎来房价巨大的增幅,恒大这些年,与万科侧重一二线、碧桂园侧重三线不同的是,恒大更多是在一二线和三四线一直相对均衡布局,也就是说,恒大也很大程度上坐享了中国城市房价轮动上涨的“红利”,这也带来利润率的上涨。

其三,高地价时代,限价时代,房企利润核心取决于低成本拿地,对此,恒大在拿地成本控制方面一流,截至2017年12月31日,恒大土地储备达到3.12亿平方米,其平均土储成本才1711元/平方米。有专业人士分析,2017年恒大50%左右的新增土储源于二手并购,使得土地成本优势明显……这就从一定程度上,揭示了恒大在土地获取方面的低成本优势,这也为相对高利润率、高利润额打下了源头的基础。

5问利润王
地产下半场,恒大利润之王靠什么?

有人笑谈,地产上半场,拿地即挣钱的时代,利润高会挣钱不算新闻,没挣到钱才算“新闻”。

反过来,地产下半场,的确房企的苦日子到来,未来先获取高利润,核心看模式、看机制、看平台,看内功。

恒大与其他房企侧重人知不同的是,恒大,虽然许家印说一不二,但更多是依赖系统化管理。恒大在房地产圈推行了一种独有的紧密型集团化管理体系,逐步成为一家靠系统、靠制度、靠平台、靠军事化、高执行力文化高效运行的企业,这本身就是一个强悍内功的体现。

其一,三高一低到三低一高的经营模式转变,这很大程度上保证了战略正确,路线正确,在未来地产高位横盘、去杠杆、融资难、行业洗牌的背景下,恒大在源头战略强调顺势而为。

其二、不标准,无效率,恒大强大标准化运营体系是一个巨大的系统。一方面是由于恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低了营销、管理、财务三大费用,比如恒大2017年年报显示,期间费用率下降2.5个百分点。另一方面,恒大基于产品标准化提升产品品质,增加产品附加值,选择高性价比精品住宅的产品策略, 实现了产品战略的差异化,

比如恒大三大产品线非常清楚,外立面、建筑结构、用材基本一样,从根本提升了开发建设效率。
比如恒大近两年大力打造环节精品,项目的施工单位必须为全国前十强,所用材料均为国内外知名品牌,园林环境均按豪宅标淮设计,并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施,不断提升产品附加值。
比如恒大通过完善的材料供应体系和规模效应,采购材料价格为市面价格的3至4折,实现了低成本和物美价廉的优势。
比如恒大每个小区均配备了完善的商业、休闲、教育配套,保证了业主便捷的生活,充分展示了恒大产品的超高性价比。

其三,销售的持续高增长,基于独特的产品策略以及连续三年实施“无理由退房”的营销底气,使得产品与营销都爆发出合力,据了解,从“无理由退房”实施至今,退房比例仅为0.91%。多家投行预计恒大全年销售将突破6000亿,强劲的销售为恒大利润持续高增长提供有力保证。

小结

有大佬说,房企要在主业最好的时候转型,也因此,主业盈利看涨,也为恒大面向未来转型提供了支撑。

地产主业盈利能力的大幅提升,也为恒大进军高科技提供强有力的资本支持。事实上,就在2018年年初,恒大提出积极探索高科技产业,确立了以高科技产业为龙头的战略格局。随后的4月,恒大就与中科院签署全面合作协议,计划未来十年投入1000亿;而6月,恒大宣布入主美国新能源汽车公司Faraday Future,成功打响进军高科技的第一枪。

地产主业在规模与利润并行,而转型也在真金白银、快速投入,未来的恒大,正如许家印所期望的新蓝图:2020年3万亿总资产,年销8000亿,负债率下降到同行中低水平,成为世界百强企业。

 

登录后发表评论。
安溪楼盘最新动态
热门楼盘
  • 名称:安溪鼎盛尚学领地 价格:待定 人气:451082 [团购]
    地址:安溪县二环南路888号(新实验小学旁)
  • 名称:安溪新景龍华城 价格:待定 人气:23347 [团购]
    地址:安溪县二环路六中旁(原曲斗香酒厂)
  • 名称:安溪鼎盛金领 价格:待定 人气:216412 [团购]
    地址:安溪二环南路168号(行政金融服务中心及县直第九小学对面)
  • 名称:安溪世邦清水湾 价格:待定 人气:339404 [团购]
    地址:安溪县二环北路801号,亿海车行对面
  • 名称:安溪裕福明珠 价格:待定 人气:264777 [团购]
    地址:安溪县二环路裕福明珠(安德物流园北侧)
电话:0595-26084444 传真:0595-68783123 邮箱:kefu@anxiw.com
地址:安溪金融行政服务中心 邮编:362400
Copyright © 2004-2018 安溪网 版权所有  技术支持:城市联盟
闽ICP备13009079号  电信与信息服务业务经营许可证090779号 人力资源服务许可证110114718441号
分类小帮手
本站客服帮助